조세/관리/처분
일신감정평가법인의 조세/관리/처분평가를 안내합니다.조세/관리/처분
▶조세평가
조세평가는 법률 규정에 따라 세금을 내는 경우에 요구되는 자산가치의 평가로서, 감정평가 가격을 시가로 인정하여 과세하는 경우 시가감정평가를 통해 합리적, 합법적으로 절세 등을 목적으로 하는 평가를 말합니다.
- 상속세 및 증여세 산정을 위한 감정평가
상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따릅니다. 이 때 시가는
불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등
시가로 인정되는 것을 포함합니다.
- 부가가치세 추정을 위한 감정평가
아파트 일반분양분(국민주택규모이상)과 상가, 오피스텔 등은 분양금액 결정시 건물부분에 대하여 부가가치세를 과세하게 됩니다. 이 경우 적정
가격으로 감정평가한 후 토지와 건물부분으로 안분하는 경우 토지 가격에 적정시세를 반영하여 건물부분에 대한 안분금액이 줄어드는 경우 부
가가치세가 절세하는 효과가 있습니다.
· 부가가치세 과세대상
국민주택규모(전용면적 85㎡) 초과하는 주택 및 비주택(상가, 오피스텔 등) 의 건물에 대하여 부가가치세 과세대상입니다. 그러나 관련규정 (부가가치세법 시행령 제48조)에 따른 합법적인 절차에 따라 감정평가액에 비례하여 안분계산한 경우와 기준시가(또는 장부가액)에 의하여 안분계산한 경우를 비교하여 부가가치세를 절세함으로써 결국 사업이익을 높이고 기업경영의 합리화에 기여할 수 있습니다.
· 평가의 목적
부가가치세 안분계산 평가는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항에 의거, 토지 · 건물 등의 실지거래가액을 구분하는 것이 불분명한 경우 감정평가액에 따라 안분계산하여 건물의 과세표준을 정하는 것 입니다. 원칙적으로 토지와 건물에 대한 부가가치세는 실지 거래가액에 따 라 토지 및 건물 등을 구분하여 토지는 면세로, 건물의 공급가액에 대하여는 부가가치세를 부과합니다. 그러나, 토지와 건물을 함께 공급하 는 경우 현실적으로 토지·건물을 구분한 거래가액 파악이 곤란하고, 토지를 개별지가에 의하여 배분하는 경우 낮은 지가배분으로 인하여, 건물 공급가액이 크게 증가되어 불필요한 손실이 발생하게 됩니다. 따라서 감정평가로 합리적인 토지 ·건물 배분가액을 산출함으로써 부가 가치세의 적정한 납부를 목적으로 하는 평가입니다.
· 기준시가 적용 방법 및 문제점
2000.12.19 부가가치세법 개정 이전에는 부가가치세 신고 시 토지와 건물을 기준시가로 신고하였으나, 이 같은 방법에 의할 경우 토지의 개 별공시지가(기준시가)는 일반적으로 실제의 토지가격보다 낮아 상대적으로 건물 분 가치가 과다하게 산출되어 부가가치세 부담이 증가하 게 됩니다.
· 사업자의 조치사항
사업시행자는 분양승인 신청 전까지 부가가치세 절세를 위한 감정평가 절차를 완료하여야 하며 분양승인신청서에 분양가액(대지비 및 건축 비, 부가가치세포함)을 표기하여 시군구청장의 승인을 득한 후, 국세청의 부가가치세 신고에 활용하는 것이 바람직합니다. 단, 실무적으로는 분양승인 후 부가가치세 신고시 변경하는 것도 가능합니다. 사업시행자는 기준시가(또는 장부가액)에 의한 과세표준 안분계산한 금액과 감 정평가에 의한 과세표준 안분계산한 금액을 비교하여 절세효과를 분석 감정평가의 실행여부를 사전검토합니다.
· 안분계산의 적용순서
부가가치세법 제29조 제9항 및 동법 시행령 제64조(요약)
1. 실지거래가액 : 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액 구분이 분명한 경우 (객관적인 가격산출자료 확보 곤란)
2. 감정평가액 : 실지거래가액에 의한 토지·건물의 가액 구분이 불분명하나, 감정평가가액이 있는 경우
3. 기준시가액 : 토지·건물에 대한 소득세법 99조의 기준시가가 모두 있는 경우
4. 장부가액 : 토지·건물 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없으며, 감정평가가액도 없는 경우
5. 취득가액 : 토지·건물 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없으며, 감정평가가액과 장부가액도 없는 경우
6. 국세청장 조정 : 위의 것을 적용할 수 없거나 적용이 곤란한 경우
- 국세/지방세 부과기준 산정을 위한 감정평가
- 이민수속 등을 위한 재산 감정평가
- 개발부담금 부과기준 가격산정을 위한 감정평가
▶관리평가
▶처분평가