작성자 : 운영자    |    작성일 : 2017-11-09 14:22:33    |    조회수 : 14110

부가가치세 안분계산 평가는 일신감정평가법인과 상담하십시오.
세무전문 감정평가사의 친절한 자문을 얻을 수 있습니다.

▶ 부가가치세 과세대상
국민주택규모(전용면적 85㎡) 초과하는 주택 및 비주택(상가, 오피스텔 등) 의 건물에 대하여 부가가치세 과세대상입니다.
그러나 관련규정(부가가치세법 시행령 제48조)에 따른 합법적인 절차에 따라 감정평가액에 비례하여 안분계산한 경우와
기준시가(또는 장부가액)에 의하여 안분계산한 경우를 비교하여 부가가치세를 절세함으로써 결국 사업이익을 높이고 기
업경영의 합리화에 기여할 수 있습니다.

▶ 평가의 목적
부가가치세 안분계산 평가는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항에 의거, 토지 · 건물 등의 실지거래가액을 구분하는 것
이 불분명한 경우 감정평가액에 따라 안분계산하여 건물의 과세표준을 정하는 것 입니다. 원칙적으로 토지와 건물에 대한
부가가치세는 실지 거래가액에 따라 토지 및 건물 등을 구분하여 토지는 면세로, 건물의 공급가액에 대하여는 부가가치세
를 부과합니다. 그러나, 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 현실적으로 토지 ·건물을 구분한 거래가액 파악이 곤란하고, 토
지를 개별지가에 의하여 배분하는 경우 낮은 지가배분으로 인하여, 건물 공급가액이 크게 증가되어 불필요한 손실이 발생
하게 됩니다. 따라서 감정평가로 합리적인 토지 ·건물 배분가액을 산출함으로써 부가가치세의 적정한 납부를 목적으로 하
는 평가입니다.

▶ 기준시가 적용 방법 및 문제점
2000.12.19 부가가치세법 개정 이전에는 부가가치세 신고 시 토지와 건물을 기준시가로 신고하였으나, 이 같은 방법에 의
할 경우 토지의 개별공시지가(기준시가)는 일반적으로 실제의 토지가격보다 낮아 상대적으로 건물 분 가치가 과다하게 산
출되어 부가가치세 부담이 증가하게 됩니다.

▶ 사업자의 조치사항
사업시행자는 분양승인 신청 전까지 부가가치세 절세를 위한 감정평가 절차를 완료하여야 하며 분양승인신청서에 분양가
액(대지비 및 건축비,부가가치세포함)을 표기하여 시군구청장의 승인을 득한 후, 국세청의 부가가치세 신고에 활용하는 것
이 바람직합니다. 단, 실무적으로는 분양승인 후 부가가치세 신고시 변경하는 것도 가능합니다.
사업시행자는 기준시가(또는 장부가액)에 의한 과세표준 안분계산한 금액과 감정평가에 의한 과세표준 안분계산한 금액을
비교하여 절세효과를 분석 감정평가의 실행여부를 사전검토합니다.

▶ 안분계산의 적용순서
부가가치세법 제29조 제9항 및 동법 시행령 제64조(요약)
1. 실지거래가액 : 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액 구분이 분명한 경우 (객관적인 가격산출자료 확보 곤란)
2. 감정평가액 : 실지거래가액에 의한 토지·건물의 가액 구분이 불분명하나, 감정평가가액이 있는 경우
3. 기준시가액 : 토지·건물에 대한 소득세법 99조의 기준시가가 모두 있는 경우
4. 장부가액 : 토지·건물 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없으며, 감정평가가액도 없는 경우
5. 취득가액 : 토지·건물 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없으며, 감정평가가액과 장부가액도 없는 경우
6. 국세청장 조정 : 위의 것을 적용할 수 없거나 적용이 곤란한 경우

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